Саморегулирование в сфере управления многоквартирными домами: неосмысленная инициатива как залог непредсказуемого будущего

Скачать документ

Комментарий к законопроекту ФЗ о введении

саморегулирования в сфере управления МКД

 17 мая 2012 года в ГД РФ состоялись парламентские слушания, а 25 мая был внесён и принят в первом чтении законопроект, предусматривающий введение саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами путём дополнения Жилищного кодекса РФ новым разделом.

В предлагаемой версии законопроект содержит немало рисков и угроз не только для системы управления многоквартирными домами и обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами, но и для всего рынка управления и эксплуатации недвижимости.

Концептуальная оценка законопроекта

Целесообразность введения института саморегулирования в сфере управлении недвижимостью в делегированной (обязательной) форме на рынках услуг по управлению объектами недвижимости жилого, административного, социального и коммерческого назначения, профессиональными участниками и экспертным сообществом концептуально поддерживается.

Саморегулирование предпринимательской и профессиональной деятельности в смежных со сферой управления недвижимостью отраслях экономики, является состоявшимся фактом:

- Саморегулируемые организации (СРО) в строительной отрасли (проектировщиков, инженерных изыскателей);

- СРО в сфере технического и стоимостного консалтинга (оценщиков);

- СРО риэлторов;

- СРО энергоаудиторов и производителей коммунальных ресурсов;

- СРО кадастровых инженеров;

- СРО лифтовой отрасли;

- объединения участников фондового и финансового рынков, независимых директоров (арбитражных управляющих);

- СРО в экологической сфере.

Саморегулирование деятельности в сфере управления недвижимостью (многоквартирными домами) институционально вводится впервые и закономерно дополняет недостающий организационно-технологический сегмент деятельности хозяйствующих субъектов при обращении с объектами недвижимости в период использования здания (извлечения потребительских свойств, эксплуатации) в жизненном цикле: проектирование – строительство – эксплуатация – ремонт – утилизация.    

Между тем, к настоящему времени в экспертной среде сформировалось устойчивое представление о форме реализации института саморегулирования в сфере управления недвижимостью (девелопмент, сервейинг). Оно базируется на необходимости введения данного института в отношении субъектов предпринимательской и/или профессиональной деятельности, с одной стороны, осуществляющих управление объектами капитального строительства во всём спектре функционального использования – социального, административного, жилого, коммерческого, включая опасные и объекты специального назначения и, с другой стороны, объектов недвижимости независимо от формы собственности – муниципальной, государственной, частной, смешанной.

Основывается данное утверждение на идентичности целей, методов, профессиональных инструментов и ответственности участников рынка при осуществлении предпринимательской (и/или профессиональной) деятельности по управлению объектами недвижимости независимо от их назначения – детский сад, школа, медицинское учреждение, многоквартирный дом, объект недвижимости спортивного, культурного, административного или иного назначения. Важное место в процессе регулирования деятельности по управлению недвижимостью занимает тождественная ответственность управляющего, профессионально реализующего задания собственника и самого собственника недвижимости, в первую очередь, в вопросах обеспечения безопасности зданий и сооружений вне зависимости от их целевого использования и формы собственности и, во вторую, в вопросах экономической эффективности результатов деятельности управляющего.

Следуя этому базовому принципу, представляется необходимым компетенцию необоснованно узконаправленного законопроекта о саморегулируемых организациях в сфере управления многоквартирными домами, предусматривающего их институционализацию исключительно в жилищном праве (путём включения специального раздела в Жилищный Кодекс РФ), расширить до самостоятельного федерального закона о саморегулируемых организациях управляющих всеми видами недвижимости. При этом, форму делегированного саморегулирования в сфере управления недвижимостью необходимо сохранить.

 

Признаки и условия нарушения антимонопольного законодательства (о защите конкуренции)

В законодательной инициативе по введению саморегулирования в делегированной форме исключительно в сфере управления многоквартирными домами содержатся условия для создания неравного положения участников рынка управления недвижимостью. Законопроект в предлагаемой редакции ставит в заведомо неконкурентоспособное положение хозяйствующих субъектов, управляющих многоквартирными домами (жилой недвижимостью), по отношению к остальным участникам рынка управления недвижимостью. Это приведёт к ограничению конкуренции на товарном рынке услуг по управлению одним видом недвижимости (управляющих многоквартирными домами) – по отношению к другим (управляющим остальными видами недвижимости), создаст дискриминационные условия для первой группы производителей услуг.

При этом, заведомо дискриминационные условия предлагается создать федеральным законодательным актом для деятельности управляющих МКД, уже функционирующих на рынке публичных услуг и подвергающихся бесчисленным контрольным и надзорным мероприятиям. Управляющие остальными видами недвижимости, содержащими не меньшую социальную и экономическую значимость и функционирующие в более благоприятной конкурентной среде, с щедрой руки авторов законопроекта, приобретают необъяснимые дополнительные преференции в связи с неучастием в делегированных СРО. Тем самым, законодатель не только создаёт неравные конкурентные условия для управляющих различными видами недвижимости, но и напрямую предусматривает необязательность соблюдения стандартов управления недвижимостью (эксплуатации, обеспечения безопасности) на всех объектах недвижимости, кроме многоквартирных домов.

Между тем, как уже аргументировалось ранее, целевое назначение объекта недвижимости, как один из признаков товарного рынка услуг по управлению недвижимостью, не может служить достаточным, а в редакции законопроекта – единственным фактором и основанием для создания обособленной сферы делегированного саморегулирования рынка услуг исключительно в сфере управления многоквартирными домами. При подобном подходе к реализации института саморегулирования в отношении хозяйствующих субъектов, управляющих многоквартирными домами, наступают очевидные антиконкурентные дискриминационные последствия. 

При этом возникают условия для организационно-правового казуса в отношении хозяйствующих субъектов, одновременно управляющих объектами недвижимости различного назначения – социального, жилого, административного, коммерческого, зданий и сооружений инфраструктуры жизнеобеспечения. В структуре хозяйственной деятельности таких организаций появляются правовые ограничения на ведение деятельности без специального допуска саморегулируемых организаций избирательно лишь в отношении многоквартирных домов, при этом сохраняются неизменными условия допуска на рынок управления иными объектами недвижимости. Подобная необъяснимая правовая исключительность, в свою очередь, создаёт условия для углубления противоречий и дальнейшего разрыва на рынке профессиональных услуг по управлению недвижимостью между жилой многоквартирной и остальной недвижимостью, способствует оттоку хозяйствующих субъектов в сферу управления нежилыми объектами, приводит к дополнительным организационно-финансовым издержкам, увеличивающим стоимость производства услуг и работ не только в МКД, но и на остальных объектах недвижимости.

Кроме того, дополнительные затраты по участию управляющих МКД в саморегулируемой организации повлияют на общие условия обращения товаров на рынке управления жилой недвижимостью, делая неконкурентоспособными услуги и работы именно в управлении МКД, где и без того высоко влияние тарифных (неэкономических) методов регулирования, контрольных и надзорных процедур многочисленных административных органов (особенно, карательные по форме и содержанию функции государственной жилищной инспекции).

Ухудшение и без того дискриминационных условий для управляющих МКД дополнительно приведёт к вымыванию квалифицированных специалистов из сферы управления жилой недвижимостью, и без того переживающей системные кадровые проблемы. Рынку управляющих МКД вместо создания условий для развития будет нанесён очередной урон.

Региональные рынки управления многоквартирной жилой недвижимостью, в силу правового несовершенства и сложившейся практики, нередко обладают признаками монопольного или доминирующего положения одного или нескольких хозяйствующих субъектов, препятствующих доступу на этот товарный рынок другим организациям. Введение института СРО исключительно в сфере управления МКД может вовсе ограничить доступ на данный товарный рынок предприятий из смежных сфер управления и эксплуатации объектов недвижимости, не говоря уже о вновь созданных хозяйствах.

Другим фактором нарушения антимонопольного законодательства на территориальных рынках управления жилой недвижимостью является сохранение существенной доли хозяйствующих субъектов в виде государственных (муниципальных) унитарных предприятий с признаками доминирующего положения на рынках управления. Компетенция СРО в сфере управления МКД при введении делегированного саморегулирования, на хозяйствующие субъекты в форме ГУП (МУП) не может распространяться (в силу принадлежности имущества предприятия государству, невозможности свободного распоряжения им и приобретаемыми доходами, ограничений в принятии решений постоянно действующим органом управления и в участии руководителя в иных организациях, применения санкций материального характера и иных мер дисциплинарного воздействия со стороны органов СРО).

С большой вероятностью это приведет к ситуации, когда значительное число хозяйствующих субъектов управляющих МКД с соответствующей долей услуг (в отдельных муниципальных образованиях – доминирующей) не будет вовлечено в сферу делегированного саморегулирования. Рынок управления по этому признаку окажется дисбалансирован, затормозится процесс его демонополизации и приватизации муниципальных предприятий (что и происходит в Москве – «добровольное» участие ГУП ДЕЗ-ов, управляющих не менее 80% МКД, в одном из придворных СРО, носит декоративный характер), а институт саморегулирования в сфере управления недвижимостью не только не реализует свои цели, задачи и функции, а может быть и вовсе дискредитирован.

Данные особенности системы управления недвижимостью в законопроекте также не учтены и не предлагается механизмов их регулирования. 

В п. 2 ст. 170 законопроекта предлагается принудительно прекращать членство управляющей организации в СРО (а, значит, лишать права на ведение деятельности в сфере управления недвижимостью) при «обращении руководителя высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, главы муниципального образования» «за неоднократное нарушение требований федеральных законов или принятых в соответствии с ними нормативных правовых актов РФ, иных обязательных требований». Данная нормативная установка, имеющая статус санкции, в представленном виде содержит неограниченное толкование и в существующей практике функционирования рынков управления недвижимостью будет обладать безраздельным (по сути, также карательным) применением. Эта мера для управляющих организаций – членов СРО является исключительной и в данной редакции не только дискредитирует роль предпринимательского сообщества как полноценного субъекта регулирования отраслевого рынка, но подрывает основной принцип и фактически «сводит на нет» роль и задачи института саморегулирования. Исключительная санкция не может быть применена по запросу третьего лица (хотя бы даже и представителя администрации – одного из участников правовых отношений), это компетенция либо органов СРО в соответствии со специальной процедурой, либо судебных органов.

Наличие подобного основания для прекращения права участника рынка на осуществление деятельности по управлению недвижимостью вообще лишает практического смысла принятие данного законопроекта.        

 

Цели создания СРО в сфере управления МКД

В законопроекте цель создания СРО изложена в следующей редакции: «в целях повышения качества работ и услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию и ремонту общего имущества в данных домах…». Такая трактовка цели искажает и даже подменяет функции и задачи не только саморегулируемой организации управляющих недвижимостью, но и института саморегулирования как такового.

Саморегулируемая организация не «повышает качество работ и услуг» самостоятельно и непосредственно – она создаёт условия для компетентного и квалифицированного решения этих задач её членами. СРО преследует цели, частично изложенные во второй части целеполагания: «обеспечения соблюдения своими членами требованийзаконодательства РФ», но и эта установка не является соответствующей и исчерпывающей для определения целей саморегулирования в сфере управления недвижимостью.

В п.1 ст. 2 ФЗ-315 «О саморегулируемых организациях» понятие саморегулирования определяется как «деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности исодержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований стандартов и правил».

Таким образом, целью СРО управляющих недвижимостью должно являться обеспечение соблюдения своими членами стандартов и правил деятельности по управлению недвижимостью, а также контроль за соблюдением требований стандартов и правил. Соблюдение управляющими организациями – участниками СРО требований законодательства РФ не является компетенцией СРО в непосредственном исполнении, а регламентируется соответствующими нормативными правовыми актами и становится обязательным к соблюдению не на основании членства в СРО, а в результате прямого действия законодательных актов.

В тексте законопроекта, кроме того, допущена содержательная неточность: деятельность по управлению объектом недвижимости – это услуга, а не работа.

Определение вида производимой продукции - «работа» может быть применимо к функции управления эксплуатацией или ремонтом объекта недвижимости, а эти процессы вторичны по отношению к первичной функции – управлению недвижимостью и входят, как и многие другие, в её состав.

 

Существенные требования к СРО в сфере управления недвижимостью

Отдельного нормативного регулирования требуют условия создания СРО в сфере управления недвижимостью в связи со специфическими региональными особенностями и признаками рынков услуг по управлению недвижимостью.

 Состав обязательных требований к СРО управляющих недвижимостью будет не лишним дополнить:

- Ограничением на использование в наименовании саморегулируемой организации собственного имени субъекта РФ, муниципального образования или территориального (географического) названия. Наименование и идентификация СРО может осуществляться только по отраслевому (профессиональному) признаку. Эта норма могла бы быть акцентирована в законе о саморегулируемых организациях управляющих недвижимостью. 

- Условиями ведения профессиональной деятельности по управлению недвижимостью.

Из текста законопроекта следует, что действие закона распространяется только на предпринимательскую деятельность (управляющими организациями или индивидуальными предпринимателями). Концепция законопроекта не предусматривает осуществление профессиональной деятельности по управлению жилой недвижимостью в качестве самостоятельного субъекта управления (управляющего недвижимостью).  

Однако, в соответствии с п.1 ст.37 Конституции России «Труд свободен. Каждый имеет право свободно распоряжаться своими способностями к труду, выбирать род деятельности и профессию» и п.2 ст.3 ФЗ-315 «О саморегулируемых организациях» объединение в одной саморегулируемой организации субъектов предпринимательской и профессиональной деятельности определенного вида допускается на основании федеральных законов. С учётом особенностей ведения деятельности в сфере управления недвижимостью, реального состояния рынков управления недвижимостью и обеспеченности их квалифицированными специалистами, представляется возможным в общем виде законодательно закрепить право на осуществление профессиональной деятельности в сфере управления недвижимостью (по аналогии с арбитражными управляющими), то есть, по сути, законодательно признать институт профессиональных управляющих недвижимостью.

 

Заключение

Законопроект о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами во внесённом на рассмотрение ГД РФ виде:

1.  Имеет необоснованно узкую направленность и, даже несмотря на существующие проблемы в системе управления жилищными объектами, не может вноситься избирательно только в жилищное законодательство. Такое предложение концептуально не соответствует правилам построения, экономическим принципам регулирования и потребностям рынка управления недвижимостью и во внесённой редакции не способствует развитию системы управления недвижимостью.  

2.   Не устраняет причин и факторов доминирующего положения отдельных субъектов на региональных рынках управления недвижимостью, не создаёт условий для широкой (за счёт всего рынка управления недвижимостью) и добросовестной конкуренции, противоречит запросам и интересам предпринимательского и профессионального сообщества в сфере управления недвижимостью.

3.  Вводит организационные ограничения и экономические обременения по участию хозяйствующих субъектов избирательно в СРО управляющих МКД. В дополнение к уже существующим административным барьерам увеличивает стоимость производства услуг по управлению МКД по отношению к управляющим другими объектами недвижимости, что делает данные услуги неконкурентоспособными и, вероятней всего, вызовет отток хозяйствующих субъектов и квалифицированных специалистов из сферы управления МКД.

4.   В силу узкой подотраслевой локализации рынка управления МКД и роста стоимости услуг без развития широкой отраслевой конкуренции отрицательно повлияет на качество и стоимость конечных услуг по управлению МКД для потребителей, затормозит развитие и модернизацию объектов недвижимости.

5.   Не решает задачи по улучшению качества и эффективности  регулирования рынка управления недвижимостью путём развития стандартов и правил управления недвижимостью в связи с отсутствием в законопроекте механизмов участия собственников объектов недвижимости в процедурах разработки, согласования и утверждения стандартов и правил управления недвижимостью, а также стандартов и правил предпринимательской и профессиональной деятельности в сфере управления недвижимостью. Без вовлечения самих собственников объектов недвижимости различных функциональных групп назначения в процесс формирования стандартов и правил управления недвижимостью создание эффективного механизма саморегулирования является невыполнимой задачей.

 

С целью исключения рисков и угроз на рынке управления недвижимостью в результате реализации непродуманного законопроекта, предлагается инициировать разработку отраслевым профессиональным и экспертным сообществом Концепции саморегулирования в сфере управления недвижимостью с участием предпринимательских объединений – Деловой России, Торгово-промышленной палаты РФ, Агентства стратегических инициатив, РСПП, СРО в сфере оценочной деятельности, кадастровых инженеров, строителей, энергоаудиторов и других заинтересованных организаций.

И лишь после принятия Концепции можно будет приниматься за разработку Законопроекта о саморегулируемых организациях в сфере управления недвижимостью. Такая последовательность имеет практический смысл и может быть действительно полезной как для участников рынка управления недвижимостью, так и для потребителей их услуг.  

 

Павленков Ю.В.

Генеральный директор НП эффективного управления недвижимостью «Индустрия Сервейинг», член Комитета ТПП РФ по предпринимательству

в сфере экономики недвижимости

Мнение наших специалистов о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами

САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ УПРАВЛЯЮЩИХ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ 

Уже несколько лет в России идет процесс реформирования жилищно-коммунального комплекса. Суть этой реформы в общем можно свести к двум достаточно простым задачам. С одной стороны, речь идет о формировании активного класса собственников жилья, самостоятельно принимающих решения относительно вопросов, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. С другой стороны, задача реформы состоит в привлечении субъектов предпринимательской инициативы в безнадежно депрессивную и дотационную сферу оказания жилищных услуг, для того, чтобы, в конечном счете, превратить ее в функционирующий на рыночных принципах сегмент экономики.

Следует отметить, что изменения жилищного законодательства (прежде всего, введение в действие Жилищного кодекса РФ – далее ЖК) заложили правовую основу для упорядочивания деятельности, как собственников жилья, так и субъектов предпринимательской инициативы в сфере жилищных и коммунальных услуг. К сожалению, механизмы реализации собственниками их интересов (создание товариществ, жилищных кооперативов) оказались детализированы и отрегулированы в значительно большей степени, нежели формы предпринимательской активности, под которыми следует понимать, прежде всего, деятельность управляющих организаций (УО).

 Между тем деятельность УО как правило вызывает множество нареканий со стороны потребителей. К их числу следует отнести и низкое качество оказываемых услуг, и высокие цены на услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, и отсутствие надежных механизмов обеспечения сохранности средств, аккумулируемых на капитальный ремонт. Все сказанное делает актуальным задачу разработки механизмов регулирования деятельности по управлению многоквартирных домов.

Понятие «управляющей организации» как таковой в ЖК РФ не определяется. Фактически же это понятие используется в 8 разделе Кодекса, посвященному выбору способа управления многоквартирным домом. Так, часть 2 статьи 161 устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, среди которых может быть и управляющая организация. Статья 162 устанавливает требования к содержанию договора между собственниками и управляющей организацией. Так, в соответствии с частью 2 этой статьи «управляющая организация… в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».  Анализ данной части позволяет сделать вывод, что УО обязана выполнять две основные функции:

-  обеспечивать предоставление коммунальных услуг (газо, водо, тепло и электроснабжения) собственникам помещений в многоквартирном доме и проживающим в нем лицам;

-  организовать содержание и ремонт общего имущества в таком доме.

В аспекте реализации первой функции управляющая организация выступает как посредник между ресурсоснабжающими организациями и конечными потребителями. В аспекте работ по содержанию и ремонту общего имущества управляющая организация может или осуществлять их непосредственного (в том случае, если располагает соответствующими производственными подразделениями), или заключать договоры подряда с эксплуатирующими и ремонтными организациями.

С точки зрения интересов собственников помещений вариант, когда управляющая организация выступает заказчиком и самостоятельно не выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества является более предпочтительным. Только в этом случае управляющая организация сможет быть защитником интересов собственников помещений, поскольку предполагается, что она не имеет финансовый интерес в подрядных организациях, т.к. размер ее вознаграждение за управление по договору с собственниками помещений не зависит от стоимости выполняемых работ подрядными организациями. Совмещение функций управления и выполнения работ по содержанию и ремонту МКД нежелательно, т.к. в этом случае у управляющей организации появляется коммерческая заинтересованность в сохранении своего монопольного положения на управляемых МКД не только по функциям управления, но и как подрядчика, и как следствие повышении стоимости своих услуг по содержанию и ремонту без повышения качества. В итоге такие УО фактически превращается в «ЖЭУ».

Часть 3 ст. 162 устанавливает, что в договоре, заключенном с УО, «должно быть указано:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления».

Анализ ЖК выявляет отсутствие каких-либо требований к управляющей организации (организационно-правовой форме, уставному капиталу и т.д.), а также содержит достаточно расплывчатые положения о контроле собственниками помещений деятельности УО. Очевидно, что наличие пробелов в механизмах контроля деятельности УО порождает недоверие к УО, что создает серьезные проблемы при рассмотрении и утверждении на общих собраниях собственников предложений УО по перечню и стоимости работ на следующий год. И создается тупиковая ситуация, когда для приведения в надлежащее состояние МКД требуется соответствующее решение общего собрания по возмещению расходов, а собственники в своем большинстве уклоняются от принятия таких решений из-за недоверия к УО. Разрешить это проблему представляется возможным посредством СРО, которая выступает гарантом исполнения своими членами обязательств перед собственниками помещений.

Сущность и механизмы саморегулирования

На сегодняшний момент идея саморегулирования только начинает приживаться в России, хотя в развитых странах механизм саморегулирования практически вытеснил государственное или муниципальное регулирование. Идеологическая база саморегулирования в различных отраслях деятельности по существу может быть сведена к двум бесспорным положениям:

-  каждый субъект предпринимательской деятельности заинтересован в получении долговременной и стабильной прибыли, что обусловливает необходимость оказания качественных услуг;

-  ни один из таких субъектов не заинтересован в появлении недобросовестных конкурентов, извлекающих прибыль за счет оказания некачественных, но более дешевых услуг, и формирующих негативное отношение к соответствующей предпринимательской деятельности.

Таким образом, саморегулирование – это по существу разработка и внедрение некоторых требований к той или иной услуге, а также контроль их выполнения, осуществляемый самим субъектами отраслевой деятельности. Формой реализации идей саморегулирования являются так называемые саморегулируемые организации.

Деятельность СРО позволит:

-  эффективно использовать творческий и профессиональный потенциал участников нашей отрасли;

-  обеспечить эффективное сочетание государственного регулирования экономики с саморегулированием;

-  снизить степень давления государства на свободные рыночные предпринимательские и профессиональные отношения;

-  повысить ответственность субъектов саморегулирования перед третьими лицами и усилить их заинтересованность в положительных результатах своей деятельности, что в свое время приведет к повышению доверия со стороны наших заказчиков – собственников помещений;  

-  создать эффективные механизмы выявления недобросовестных, неквалифицированных участников управления многоквартирными домами в целях вытеснения их с рынка;

-  создать механизм внутрикорпоративного разрешения споров и конфликтов.

Саморегулирование — достаточно сложный и вместе с тем гибкий механизм воздействия на деятельность хозяйствующих субъектов, сочетающий административное и корпоративное регулирование, он должен быть основан на правовой корпоративной культуре и этике поведения. При этом необходимо отметить, что членство в СРО дает конкурентные преимущества перед другими УО, не являющимися членами СРО, но при этом не защищает от конкуренции между членами одной СРО и другими участниками рынка. Членство в СРО позволит повысить доверие к УО со стороны собственников помещений, что, несомненно, положительно скажется на развитии бизнеса.

За рубежом структуры, равнозначные российским СРО, возникали, так сказать, эволюционным путем, преобразуясь из соответствующих ассоциаций. Отличий саморегулируемой организации от простого отраслевого объединения  несколько:

-  Во-первых, стандарты саморегулируемой организации обязательны для всех ее членов, несоответствие услуги стандарту влечет штрафные санкции, вплоть до исключения, которое означает, при наличии соответствующей нормы закона, запрет на осуществление деятельности.

-  Во-вторых, участники СРО связаны механизмом коллективной ответственности за действия каждого из своих членов.

В России правовую основу для деятельности СРО заложил во многом революционный федеральный закон № 315, сформулировавший само понятие саморегулирования, а также требования к саморегулируемым организациям.

Кратко охарактеризуем наиболее важные моменты, касающиеся саморегулируемых организация (на основе ФЗ № 315).

1)  Организация должна быть некоммерческой и основанной на членстве.

2) Цель создания организации – только осуществление саморегулирования.

3) В зависимости от типа объединяющихся субъектов количество членов должно быть не менее 25 субъектов предпринимательской деятельности или 100 субъектов профессиональной деятельности. Для некоторых отраслей возможно повышенное значение этих показателей: 50 организаций у проектировщиков, 100 организаций у строителей или 700 организаций у аудиторов.

4) Наличие стандартов и правил предпринимательской или профессиональной деятельности, содержащие требования к осуществлению предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные для выполнения всеми членами саморегулируемой организации.

5) Обеспечение дополнительной имущественной ответственности каждого члена СРО перед потребителями и иными лицами посредством установления в отношении членов СРО требования личного и (или) коллективного страхования ответственности, формирования компенсационного фонда СРО. 

Управление СРО осуществляется Общим собранием членов СРО, постоянно действующим Коллегиальным органом управления, состоящим не менее чем на одну треть из независимых членов, под которыми считаются лица, которые не связаны трудовыми отношениями со СРО, либо ее членами и Исполнительным органом СРО (для некоторых отраслей есть исключения из этого правила).

Одним из принятых механизмов обеспечения влияния государства на деятельность саморегулируемых организаций является участие представителей органов государственной власти в Коллегиальном органе управления СРО.  

Принципы реализации саморегулирования применительно к управляющим организациям

Напомним, что формой реализации саморегулирования является СРО. Следовательно, в данном случае речь идет о создании СРО для управляющих организации. И здесь должен быть рассмотрен вопрос о том, стандарты для каких видов деятельности УО могла бы разработать саморегулируемая организация  и каково могло быть их возможное содержание.

С учетом того, что любая УО обязана выполнять функции по обеспечению предоставления коммунальных услуг, а также содержанию и ремонту общего имущества МКД, разрабатываемые стандарты должны касаться, прежде всего, предоставления именно этих услуг. С точки зрения первой функции, то, как уже отмечалось, УО выступает только лишь как посредник между ресурсоснабжающими организациями и конечными потребителями. Здесь самым важным показателем качества услуги является контроль качества и количества, поставляемых в МКД энергоресурсов, а также своевременность и точность расчетов с ресурсоснабжающими организациями за фактически оказанные услуги, недопущение образования задолженности. С одной стороны, УО должна, безусловно, поддерживать финансовую дисциплину и своевременно производить оплату. С другой стороны, долги перед поставщиками могут возникать по вине конечных потребителей, не оплачивающих или несвоевременно оплачивающих коммунальные услуги. В этом случае стандарты СРО могут, во-первых, предусматривать требования к размеру капитала УО и возможности УО нести некоторое время финансовые издержки, но этот вариант нежелателен, т.к. велика угроза перекладывания долговых обязательств УО на СРО ввиду финансовой несостоятельности УО, поскольку предполагается возможность покрытие неисполненных обязательств УО за счет средств компенсационного фонда. В этом случае наиболее предпочтительным будет вариант, когда УО по договору с ресурсоснабжающими организациями производит уступку права требования последним по взиманию оплаты соответствующих услуг непосредственно с конечных потребителей.

С точки зрения  второй функции (содержание и ремонт общего имущества МКД) применение стандартов может различаться в зависимости от того, выполняет ли УО работы по содержанию и ремонту общего имущества непосредственно или же выступает их заказчиком. Но в обоих случаях соответствие стандарту, разработанному СРО должно подразумевать качество услуги (включая ее безопасность), и, кроме того, целесообразную цену. Что касается первого, то если УО сама выполняет работы по ремонту, на эти работы УО должна иметь соответствующие лицензии (допуски) и страхование ответственности. Если же УО выступает заказчиком, то конечные исполнители должны быть надежными и в договорах с подрядчиками должна предусматриваться финансовая ответственность последних. И в том и в другом случае, ответственность УО должна страховаться и одновременно обеспечиваться компенсационным фондом. Стандарты, касающиеся ценообразования, должны предусматривать прозрачность процедуры формирования цены, а во-вторых, обеспечивать соответствие  стоимости услуг требованиям законодательства, прежде всего, статьи 156 ЖК. Согласно которой плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД.

Чтобы СРО не оказалось финансовым заложником неэффективной работы УО с собственниками помещений, разумно стандартом вводить положения, обязывающие членов СРО расторгать договоры управления в отношении МКД, собственники помещений в которых не исполняют свои обязанности в части своевременного принятия решения по возмещению расходов УО, связанных с устранением недостатков технического состояния общего имущества МКД, неустранение которых не позволит обеспечить надежность и безопасность МКД.

Например, УО выявила повреждение кровельного покрытия, превентивные меры не обеспечивают влагонепроницаемость покрытия. Управляющая организация произвела расчет обоснования стоимости ремонта кровли и предложила собственникам помещений принять решение по утверждению стоимости ремонтных работ и возмещению расходов, но собственники помещений не приняли положительного решения. Согласно сложившейся административной и судебной практики – ГЖИ и суды, ссылаясь на статью 161 ЖК РФ, выносят решения, обязывающие УО выполнить работы по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, в нашем случае ремонт кровли, независимо от того, является или нет выполнение этих работ предметом договора. Выполнение ремонтных работ без права на возмещение понесенных расходов приведет УО к несостоятельности и, следовательно, к финансовому обременению СРО. Поэтому в подобных случаях целесообразно расторгать договор управления с собственниками помещений в МКД в случае непринятия решений, направленных на устранение угроз надежности и безопасности МКД. Предполагается, что при скоординированном поведении всех УО в подобных случаях, изменится отношение надзорных и судебных органов к проблемам управления МКД, в которых сейчас винят только одну сторону – УО, и не замечают, что жилищным законодательством обязанность надлежащего содержания общего имущества в МКД возложена на собственников помещений и право принимать решение о проведении ремонта отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений.

Заключение

В заключение хотелось бы отметить, что далеко не все функции СРО по отношению к УО были раскрыты. Очевидно, что помимо разработки и контроля выполнения стандартов, СРО может заниматься в диалоге с муниципальной властью вопросами разъяснения в средствах массовой информации положений жилищного законодательства и обучения уполномоченных собственников помещений и председателей правлений ТСЖ, что несомненно, положительно должно сказаться в достижении взаимопонимания между УО и собственниками помещений.

Несмотря на то, что стандарты работы и правила вступления в СРО для управляющих организаций еще не утверждены официально, первые подобные организации в стране уже появились. Статус саморегулируемых организации в сфере управления недвижимостью получили в Москве, Санкт-Петербурге, Архангельской области, Удмуртской Республике. Всего же в 28 регионах страны запущен процесс объединения управляющих организаций в некоммерческие организации с целью получения в дальнейшем статуса саморегулируемой организации. Он находится на разных стадиях. Несомненно, СРО создадут единые правила игры, приведут УО и обслуживающие организации к единым стандартам обслуживания, общения с населением.

И все же, несмотря на появление первых СРО в сфере управления МКД, не всем понятно, для чего, собственно, необходимо саморегулирование? И, как правило, рассматривают СРО как дополнительный надзирающий и обирающий взносами и штрафами и так в своем большинстве убыточный бизнес.

СРО – это «клуб» организаций объединившихся по видам деятельности. В рамках саморегулируемой организации применяются единые требования к деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами. Контроль соблюдения управляющими организациями установленных стандартов повысит качество услуг, которые предоставляют УО, а членство в СРО повысит доверие со стороны собственников помещений и даст преимущества перед организациями невходящих в СРО.

Основными критериями вступления управляющих организаций в СРО была и будет компетентность и финансовое состояние - способность отвечать перед потребителями и третьими лицами в страховых случаях.

Участники СРО, несомненно, будут иметь преимущество перед организациями, не вошедшими в СРО, поскольку СРО располагает компенсационным фондом, созданным за счет средств своих участников, — на случай чрезвычайных ситуаций. Допустим, на общедомовом имуществе случилась какая-то авария — к примеру, вышел из строя бойлер. Собрать деньги с жильцов дома в кратчайшие сроки, чтобы установить новый бойлер, нереально. Тут поможет «касса взаимопомощи»: СРО прокредитует УО необходимую сумму, а собственники потом постепенно ее возместят через свою управляющую организацию. СРО отвечает за каждого своего члена. Если управляющая организация, к примеру, обанкротится — СРО возьмет на себя ее обязательства, и люди не останутся у разбитого корыта.

Цели перехода к саморегулированию определяются тем, что в сфере управления многоквартирными домами существует насущная потребность дополнительного регулирования этой деятельности, вызванная пробелами в действующем законодательстве, его неполнотой, неопределенностью и противоречивостью.

Через принятие саморегулируемыми организациями соответствующих обязательных для своих членов правил и стандартов может быть эффективно решена задача определения и унификации содержания управления в данной сфере, взаимодействия управляющих организаций с собственниками помещений в многоквартирном доме, ресурсоснабжающими организациями, органами государственной власти и местного самоуправления. На их основе должна быть, в конечном счете, сформирована эффективная коммуникация «власть – бизнес – потребитель», обеспеченная законодательно закрепленными правами и обязанностями каждой из сторон.

http://citylist.karelia.ru/publikacii/mnenie-nashih-specialistov-o-samoregulirovanii-v-sfere-upravlenija-mnogokvartirnymi-domami/