Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Уходите налегке, или Почему УО должна вернуть всё непотраченное

Собственники вправе в любой момент и способ управления МКД изменить, и другую УО выбрать. И тогда прежняя УО должна передать новому управленцу документацию на дом, ключи, а также перечислить деньги, которые жители уплатили за ЖКУ, но УО их не успела потратить. Спор за именно такие «сэкономленные» деньги проиграла УО из Кирова.

Почему возник спор

Собственники помещений в МКД на общем собрании проголосовали за новую УО и заключили с ней договор управления. От прежней УО собственники потребовали перечислить на расчетный счет новой УО остаток денег, собранных с собственников и нанимателей помещений за ремонт и содержание общего имущества. Об этих неизрасходованных средствах жители узнали из отчета прежней УО о работе за прошедший год.

Прежняя УО вернуть деньги полностью отказалась, сославшись на задолженность жителей за ЖКУ. Перечислила лишь разницу между остатком и задолженностью жителей. Новая УО обратилась в суд, чтобы получить всю причитающуюся сумму.

Как объясняла УО свое нежелание возвращать деньги

Прежняя УО считала, что неизрасходованные средства — это ее экономия в соответствии с частью 12 статьи 162 Жилищного кодекса.

Компания исполняла обязанности по договору управления и выставляла жителям счета-квитанции для оплаты услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. При этом предъявляемые к оплате суммы превышали фактическую стоимость работ и услуг, которые УО приобретала у подрядчиков. УО применяла размер платы за содержание и ремонт, который собственники утвердили на общем собрании. Поэтому появившаяся разница — это прибыль УО. Подтверждением того, что истребуемые собственниками неизрасходованные суммы являются прибылью компании, УО посчитала требования налоговиков уплатить с них налоги и решение суда по этому вопросу в пользу надзорников.

Чем потвердить своё право на неизрасходованные деренжные средства:

Чтобы отстоять в суде право не возвращать разницу между полученным от собственников и потраченным на исполнение обязательств по договору управления МКД, потребуются доказательства. Ими могут стать:

  1.  Подписанные председателем совета МКД акты приемки оказанных услуг, выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Этим вы докажете, что исполняли обязательства качественно и в установленном объеме.
  2.  Отчет в ГИС ЖКХ о выполнении договора управления, отражающий, что фактические расходы УО оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения.
  3. Отсутствие в договоре управления условия об ином распределении полученной УО экономии.
  4. Доказательства внедрения каких-либо новаторских и рационализаторских предложений, которые способствовали снижению стоимости выполненных работ, оказанных услуг.

Почему суд разрешил спор в пользу новой УО 

Дело рассматривали в трех инстанциях. Судьи были единодушны: неизрасходованные средства необходимо перечислить на расчетный счет новой УО. Свои выводы суды основывали на нормах жилищного и гражданского законодательства.

Во-первых, новая УО вправе предъявить прежнему управленцу требования о перечислении неизрасходованных средств:

 

  1. Новую УО выбрали собственники на общем собрании. Орган ГЖН внес соответствующие изменения в реестр лицензий. Компания оказывала услуги и выполняла работы в соответствии с заключенным договором управления.

 

  1. На внеочередном собрании собственники приняли решение о перечислении прежним управленцем неизрасходованных по договору управления денежных средств собственников помещений в МКД на расчетный счет новой УО.

 

Также на этом собрании собственники наделили новую УО полномочиями обратиться от их имени в суд с исковым заявлением о взыскании с прежнего управленца неизрасходованных денег.

 

Во-вторых, новая УО пыталась решить вопрос в досудебном порядке. Она дважды направляла прежнему управленцу письма с просьбой исполнить требование собственников и перечислить остаток денежных средств. Ответчик просьбу проигнорировал. В свою очередь предложил новой УО заключить договор уступки права требования по возврату просроченной задолженности собственников помещений. В ответ новая УО сообщила, что полномочий на заключение договора уступки не имеет.

 

В-третьих, неизрасходованные средства — это не экономия УО, не ее доход. Суды указали, что эти деньги принадлежат собственникам помещений, а для ответчика это неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса).

 

Правила об обязательствах по неосновательному обогащению применяют, когда одна из сторон договора до его расторжения исполнила обязательства, а другая нет либо исполнила неравноценно (п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса). Президиум ВАС указал, что в качестве неосновательного обогащения можно истребовать полученные до расторжения договора деньги, если «встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала» (информационное письмо от 11.01.2000 № 49). Именно такая ситуация сложилась, когда собственники сменили УО.

Плата за содержание помещения для собственника помещения включает плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества (п. 2 ч. 1 ст. 154 Жилищного кодекса). Собственник помещения вносит плату соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество (п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса).

Обязательные платежи, которые УО получает от собственников помещений, целевые и не поступают в собственность УО. Управленец распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников.

 

Когда собственники выбрали новую УО, в соответствии с договором управления к ней перешли обязательства по содержанию общего имущества МКД и его ремонту. Полномочия прежней УО прекратились, она утратила правовые основания удерживать уплаченные ранее собственниками деньги. Они превратились в неосновательное обогащение прежнего управленца. Право требовать возврата средств возникает у вновь избранной УО. Это следует из статей 161, 162 Жилищного кодекса.

Суды не приняли довод прежнего управленца о том, что спорные денежные средства — это его экономия при надлежащем исполнении обязательств по управлению МКД. Управленец не доказал ни размещение им отчета в ГИС ЖКХ об освоении полученных платежей, ни факт экономии на расходах по договорам с подрядными организациями — исполнителями услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Не представил ответчик и доказательств того, что экономия возникла именно в результате внедрения каких-либо новаторских и рационализаторских предложений, а не исполнения услуг в меньшем объеме.

Ссылку прежнего управленца на признание налоговиками «сэкономленных» средств прибылью суды признали несостоятельной и указали, что налоговые правоотношения не имеют правового значения для рассмотрения данного жилищного спора.