Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Исключение из правил: когда УО может потребовать деньги у Регоператора без согласия жителей

Как быть, если капремонт в МКД еще не скоро, а общее имущество потребовалось срочно отремонтировать, причем работы явно капитального характера? Рекомендуем брать пример с УО из Екатеринбурга. Чтобы не оставлять жителей многоэтажки без лифта, компания восстановила работу подъемника, а деньги за эту работу затем отсудила у фонда капремонта (Определение Верховного суда от 09.12.2020 № 309-ЭС20-19645).

Что произошло

В девятиэтажном МКД провели очередное техническое освидетельствование лифта и выявили недопустимый износ лебедки. С таким дефектом эксплуатировать лифт опасно, поэтому УО остановила его. Чтобы заменить лебедку, УО обратилась в Региональный фонд содействия капитальному ремонту общего имущества (далее — регопертор, Фонд). Но получила отказ, так как в региональной программе работы по ремонту лифтового оборудования запланированы только на 2033–2035 годы.

УО уведомила собственников помещений в МКД, что необходимо провести собрание по вопросу ремонта лифта. Собрание не состоялось. Но жалобы на неработающий лифт УО начала получать.
Чтобы не ухудшать условия проживания и не провоцировать скандалы и проверки, УО заказала и оплатила специализированной организации ремонт лифта. Впоследствии УО направипа регоператору досудебную претензию о возмещении средств, которые перечислены исполнителю работ. Регоператор претензию не удовлетворил, УО подала иск в суд.

Почему дело дошло до суда

УО оплатила капитальный ремонт лифта за счет средств, которые жители вносили в качестве платы за содержание и ремонт жилых помещений. Но такие средства нельзя использовать для финансирования работ по капитальному ремонту. Поэтому УО требовала возместить их за счет регоператора капремонта.
Регоператор согласился с тем, что замена лебедки лифта — это работы капитального характера. Но требования УО не признал. Полагал, что управляющая МКД организация обязана самостоятельно проводить при необходимости капитальный ремонт общего имущества.
Регоператор ссылался на отсутствие у него правовых оснований перечислять деньги УО. Для оплаты работ по капремонту установлен специальный порядок: Фонд перечисляет деньги напрямую подрядчику, привлеченному по результатам конкурса.
Также регоператор отметил, что УО некорректно сформулировала предмет исковых требований — не указала конкретный счет Фонда, с которого должны перечислить деньги. Поэтому суд должен в иске отказать.

Что решил суд

Регопреатор отстаивал свои убеждения до последнего, спор дошел до Верховного суда. Но все судебные инстанции единогласно признали правоту требований УО.

Суды указали, что УО в рамках договора управления производит работы и оказывает услуги по содержанию общего имущества МКД. Законодатель обязал УО содержать общее имущество в состоянии, обеспечивающем надежность и безопасность здания для жизни и здоровья граждан, поддерживать готовность инженерных коммуникаций и оборудования (пп. 10, 11 Правил, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 419).
Неисправность лифтового оборудования создает опасность для жизни и здоровья жителей МКД. УО правильно оценила работы по ремонту лифтового оборудования как неотложные и провела их. Если бы этого не сделали, для жителей возможны были неблагоприятные последствия.
Начиная с 2014 года УО не вправе собирать взносы на капремонт — это компетенция регоператора (ст. 180 Жилищного кодекса). В данном МКД не открыт спецсчет для накопления средств для капремонта, УО не выбрана владельцем спецсчета. Средства для ремонта лифта УО взяла из платы жителей за содержание и ремонт. Но эту плату нельзя использовать для финансирования работ по капремонту.
Между УО и Фондом нет договорных отношений, невозможно зачесть взаимные требования, связанные с содержанием общего имущества в МКД. Поэтому отказ Фонда удовлетворить претензию УО суд посчитал необоснованным.
УО представила суду договор подряда т и агентский договор о перечислении части платежей жителей в счет оплаты работ подрядчика по ремонту лифта. Суммы в данных договорах совпадают. Ровно столько же УО предъявила в требовании на оплату регоператору.
Суд указал, что регоператор получил неосновательное обогащение, когда отказался перечислить УО деньги за капитальный ремонт лифта (ст. 1102 Гражданского кодекса).
Ссылку Фонда на отсутствие у него правовых оснований для перечисления УО средств из-за несоблюдения установленного порядка суд отклонил. Фонд получил от УО письменные требования, но не принял мер для возмещения понесенных расходов в установленном порядке.
Также суд отметил, что отсутствие в просительной части иска указания на конкретный счет регоператора для перечисления средств не является самостоятельным основаниям для отказа в удовлетворении исковых требований и не препятствует исполнению решения в последующем.
Суд указал, что Фонд вправе зачесть стоимость проведенного ремонта в обязательствах по уплате взносов на капремонт собственниками (ст. 181 Жилищного кодекса).

Выводы

Из разъяснений судов по этому делу ясно, что УРО действовала грамотно и последовательно.

1. Остановила лифт, который стало опасно эксплуатировать. Состояние лифтового оборудования специализированная обслуживающая организация зафиксировала в акте, где указала на необходимость замены тяговых элементов.
2. Квалифицировала предстоящие работы как капитальные и направила регоператору капремонта письменный запрос на проведение данных работ.
3. Получив отказ, предложила собственникам помещений в МКД решить вопрос на общем собрании. Собственники помещений вправе в любое время принять решение о проведении капремонта общего имущества по предложению УО, регоператора либо по собственной инициативе (ч. 2 ст. 189 Жилищного кодекса).
4. Когда собрание не состоялось, не стала копить жалобы жителей и дожидаться проверок надзорников, а приняла решение провести ремонт за счет платы собственников по статье «содержание и ремонт жилья» с последующим возмещением затрат регоператором.
5. Заключила договоры подряда и агентский на перечисление средств на производство работ.
6. Направила регоператору обоснованное требование оплатить понесенные расходы.
7. Получив отказ от регоператора, направила иск в суд. Все свои действия и требования подтвердила приложенными документами: письмами регоператору и полученными ответами, договорами, унифицированными формами КС-2, КС-3, платежным поручением.