Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Должна ли УО восстанавливать аварийные балконы?

Управляющие организации, осуществляющие управление «взрослым» жилым фондом, зачастую, сталкиваются с проблемой содержания и ремонта балконов в МКД. Некоторые УО просто не закладывают в размер платы при заходе на МКД работы по восстановительному ремонту, другие УО считают, что именно в их случае имеется ряд условий, при которых исключается обязанность УО проводить такие ремонтные работы в отношении аварийного объект.

Давайте разбираться на что обратить внимание, чтобы не получить от ГЖИ предписание и штраф. И для начала обратимся к правовому регулированию данного вопроса.

В состав общего имущества входят ограждающие несущие конструкции МКД, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и другие ограждающие несущие конструкции (пп. "в" п. 2 Правил №491).

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в пп. "а"-"д" п. 2 Правил №491.                                                                                                                                                                          

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, а также правила оказания (выполнения) этих услуг (работ) утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290. Согласно минимальному перечню к работам, необходимым для надлежащего содержания несущих конструкций МКД (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш), относятся работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов домов (при этом нет разделения на работы текущего и капитального характера):

Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления МКД. Заключение указанного договора собственниками помещений расценивается как обеспечение надлежащего содержания общего имущества в доме, то есть надлежащее содержание общего имущества обеспечивается путем выполнения обязательств на основании договора управления, при этом перечень работ и услуг, указанный в договоре управления не может быть меньше, чем перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290.

В то же время, принятие решений о текущем и капитальном ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции общего собрания собственников помещений в доме (п. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил №491).

В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в доме, обязаны:

В п. 7 Приложения №7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170) указаны работы по текущему ремонту: лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей - восстановление или замена отдельных участков и элементов.

К видам текущего ремонта в Методическом пособии отнесены работы по заделке трещин, расшивке швов, перекладке отдельных участков кирпичных стен, а также работы по заделке выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец и зонтов, восстановлению гидроизоляции в сопряжениях балконных плит, крылец, зонтов, замене дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток.

Кроме того, в Правилах №170 прописан порядок действий при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров. В случае обнаружения такого недочета, УО должна принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. При аварийном состоянии балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту (п. 4.2.4.2 Правил №170).

Таким образом, УО при обнаружении признаков повреждения балконных плит должны с целью обеспечения безопасности людей провести ряд мероприятий, в том числе, по ремонту таких балконов, причем вне зависимости от того, предусмотрено ли прямо выполнение данных работ договором управления, о чем свидетельствует судебная практика по обжалованию выданных предписаний и постановлений о привлечении к административной ответственности, которая, к сожалению, складывается не в пользу УО. 

Определение Верховного Суда РФ от 25 июля 2019 г. №304-ЭС19-11201 по делу №А75-8205/2018:

«Вопреки доводам заявителя, предписание соответствует критериям исполнимости: на заявителя возложена обязанность провести мероприятия по обследованию межэтажных стыков, перекрытия в зоне сопряжения квартиры №13 и квартиры №11 МКД; пола балкона квартиры №11; также обществу вменено в обязанность проведение ремонтных восстановительных работ. Суды отметили, что требования, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение условий для безопасного и благоприятного проживания граждан, обязательны для исполнения.».

Определение Верховного Суда РФ от 26 февраля 2018 г. №304-КГ17-23483 по делу №А27-25832/2016:

«Суд первой инстанции, руководствуясь ст.198, 201 АПК РФ, ст. 20, 36, 161, 162, 196 ЖК РФ, Правилами № 491, Правилами № 170, Минимальным перечнем услуг и работ №290, пришел к выводу о том, что обществом допущено нарушение лицензионных требований при управлении МКД, выразившееся в ненадлежащем содержании общего имущества, и отказал в удовлетворении заявленного требования.

Суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что нахождение балконных плит МКД в аварийном состоянии не доказано, указанные в предписании работы подлежат выполнению при проведении капитального ремонта фасада МКД, обеспечение которого возложено на регионального оператора за счет средств фонда капитального ремонта.

Суд округа, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что работы по восстановлению или замене отдельных участков и элементов балконов включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (пункт 7 приложения № 7 Правил №170); ненадлежащее техническое состояние балконов МКД (нарушение разрушения бетонного слоя балконных плит до арматуры) подтверждено материалами дела; доказательств выполнения обществом в период осуществления им деятельности по управлению МКД работ по восстановлению повреждений отдельных участков балконов не имеется.

Верховный Суд РФ отметил, что включение названного МКД в региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД с установлением срока проведения капитального ремонта его фасада в 2020 году не освобождает общество как управляющую организацию, продолжающую взимать с собственников помещений в МКД плату за содержание и ремонт общего имущества, от выполнения обязательств по надлежащему содержанию общего имущества и проведению текущего ремонта до наступления срока капитального ремонта...»

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 августа 2017 г. №Ф03-2816/17 по делу №А73-16522/2016:                                                            

«Податель жалобы утверждает, что судами не учтено, что балконная плита спорного многоквартирного дома пришла в негодность до передачи спорного дома в ведение управляющей компании. Считает, что недопустимо выполнять работы по капитальному ремонту за счет платы за содержание и текущий ремонт дома, а также о необходимости принятия решения общим собранием жильцов дома для проведения спорных работ. Полагает, что ответственным за капитальный ремонт данного дома является НО "Региональный оператор - Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае".

Суд кассационной инстанции отметил в деле №А73-16522/2016 следующее:

«Судами сделаны верные выводы о том, что общество, как управляющая организация, получающая от собственника МКД денежные средства на его содержание, ответственно за содержание и обслуживание названного жилого дома, а значит, обязано с целью обеспечения безопасности и комфортных условий проживания жителей дома исполнять требования действующего законодательства в жилищной сфере.

Между тем, как установлено актом проверки, балконная плита квартире имеет признаки аварийного состояния, что свидетельствует о том, что обществом не исполняются обязанности по соблюдению требований пунктов 4.2.1.3, 4.2.1.5, 4.2.4.2 Правил №170.

Доводы заявителя жалобы со ссылками на заключение ООО «Контур-групп» о том, что ремонт балконной плиты является капитальным ремонтом, в связи с чем не осуществляется управляющей компанией, правомерно отклонены судами, поскольку ремонт одной балконной плиты, даже путем ее демонтажа и устройства новой не может быть отнесен к капитальному ремонтом дома в порядке, указанном в ЖК РФ».

Вывод, обжаловать предписания и постановления о привлечении к административной ответственности в данной части крайне затруднительно, поэтому полагаем, что оптимальным решением для УО будет являться своевременное принятие мер: при заключении договора управления учитывать состояние общего имущества и закладывать финансирование необходимых ремонтных и восстановительных работ, проводить сезонные осмотры на основании которых готовить для собственников предложения о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества, утверждение таких работ на ОСС, при необходимости с определением источника финансирования.